너무 올랐네 주택 시장, 손 좀 볼까😲 - DSR 규제 이슈 정리

요즘 경기가 어렵다, 밥상 위에 놓을 반찬이 없다 등등 서민경제 전반적으로 힘들다는 아우성이 계속되고 있어.

 

그 중에서도 해결이 시급한 가장 중요한 이슈, ‘요즘 집값 너무 올랐다’이겠지?

 

부동산 가격 상승세가 멈출 기미조차 보이지 않자, 정부에서 특단의 조치를 취한다는 소식이야.

 

이번 시간에는 정부의 부동산 규제와 관련한 발표 이슈 정리해볼게.

 

DSR 규제 이슈 정리

 

- 뜨거운 부동산 시장 계속 활활?

- 열을 좀 식혀보자

 

# 뜨거운 부동산 시장 계속 활활

 

부동산, 쉽게 말해서 아파트나 주택부터 토지·건물 등의 모든 물적 자산은 의식주 중에서 주에 해당할만큼 인간이 살아가는데 매우 중요하지.

 

하지만 부동산이 무한정 존재할 수는 없기에 여기에도 시장 원리는 존재하는 법.

부동산을 소유한 사람, 임대인이나 지주·건물주 같은 사람은 공급자에 속하고,

부동산을 이용하고 빌리는 사람인 임차인은 수요자에 해당돼.

 

부동산이 무한정 존재할 수도 없고 일반적인 시장 물건처럼 계속 찍어내서 순환될 수도 없는 구조라 수요·공급 불균형은 옛날부터 문제가 되어왔어.

 

수요·공급 불균형 심해지는 부동산 시장(출처:연합뉴스)

 

최근에는 이러한 불균형이 점점 심해져서 부동산 시장이 매우 뜨거운 상황이야.

 

상승폭은 축소되고 있다고는 하지만, 여전히 일정기간 소유권을 인정하고 대금을 지불하는 전세와 소유권 자체를 구매하는 매매가격은 높은 수준이야.

 

LH토지주택연구원의 10월 부동산시장동향보고서에 따르면, 전국 아파트 가격(매매)는 재건축 규제완화 기대지역(서울), 교통호재 및 저평가 지역(수도권)을 중심으로 상승세를 유지하고 있어.

 

아파트 전세가격 역시 전형적인 공급 부족에 의한 매물 부족 현상 지속과 재건축 이주 및 이사철 수요 등의 영향으로 상승세를 이어가고 있어.

 

아파트 가격 상승세 확인(출처:한국부동산원)

 

지난해부터 강도 높은 부동산 정책이 발표되었음에도 가격이 꺾일 것 같아 보이지는 않지?

 

결국 정부가 특단의 조치를 발표했어.

 

# 열을 좀 식혀보자

 

정부는 ‘상환능력 범위에서만’ 대출이 가능하도록 하는 가계부채 보완대책을 한거야.

 

가장 관건은 총부채원리금상환비율(DSR)이 되고 있지.

 

DSR은 자신이 벌어들이는 소득에 비례해서 갚아야 하는 원리금, 그러니깐 원금과 이자의 비율을 말해.

쉽게 생각해서 원리금 나누기 소득이 DSR!

 

예를 들어서, DSR이 40% 수준인 상황에서 연소득이 5000만원인 사람이 A은행에서 돈을 빌려서 8억원 아파트를 산다고 해볼게.

(마이너스 통장 금리는 3.5%, 주택담보대출 금리3%)

 

우선 주택을 담보로 대출하기 위해서는 LTV(주택담보대출비율=대출금 ÷ 주택가격)를 알아야겠지?

 

대출 상세히 알아보기-‘DSR’ VS ‘LTV’ (출처:뉴스핌)

 

SR 규제 발표 전까지는 LTV가 60%까지 가능해서, 8억 아파트면 4억 8000만원까지 대출가능했어.

 

하지만 DSR 규제 2단계 이후는 상황이 완전 달라져.

 

내년 7월부터 적용할 예정이었던 DSR 차주별 적용 2단계 규제 도대체 무슨 내용일까?

 

DSR 차주별 적용 2단계 규제는 원래보다 앞당겨져 내년 초부터 시행 예정이고, 원금 일부를 나눠 갚는 부분 분할상환 비율을 높인다는게 골자야.

 

DSR 관리를 2금융권까지 확대하고 전세대출도 부분 분할상환 비중을 높이기로 한 것은 기존 대책보다 강화되었다고 할 수 있지.

 

총대출액 1억원 초과 차주(돈을 빌린 사람)를 대상으로 모든 가계부채 원리금 비율 한도를 정한 것으로 40%를 넘어서는 안된다고 해.

현재 DSR 산정시 빠지는 카드론도 계산에 포함이고.

 

DSR 대출 규제로 대출 규모 축소되는 부동산

 

현재 2금융권에 적용되는 DSR 비율도 60%에서 50%로 낮아져 대출한도가 줄어들 예정이야.

 

아까와 같이 8억 아파트를 연소득 5000만원인 사람이 빌리려면, 이율 3% 주택담보대출로 최대 2억 6000만원 정도, 여기에 이율 3.5% 신용대출 5000만원이 빌릴 수 있는 마지노선이야.

(대출기간 30년으로, 만기 단축시 대출가능금액 축소 가능)

 

그럼 8억 아파트 사려고 하면 3억 빌려서 가능할까?

취업난에 물가 버블까지 겹쳐있는 상황에서 현금 5억 이상을 갖춘 사람들은 많지 않다고 하지.

 

부동산 시장이 가난한 사람들에게 더 어려워질 수 있는 우려에도, 정부는 부동산 시장의 과열 양상과 부채 증가 속도를 늦추는데 초집중하겠다는 입장이야.

 

금융당국은 내년 가계부채 증가율을 4~5%대에서 관리를 목표로 하고 있어.

 

<결론>

아파트 매매·전세 가격 상승세 유지

정부의 DSR 규제 → 영끌·빚투 막겠다는 강력한 의지

대출가능 금액 축소, 규제대상 확대(1억원 초과 차주까지)

 

과연 정부의 강력한 부동산 정책이 이번에는 결실을 볼지, 모기지의 뼈아픈 추억을 반면교사로 일어선 성공한 케이스가 될지 기대해보자고.